El derecho de tanteo y retracto son figuras legales que a menudo generan dudas. Para entenderlos mejor, vamos a desglosar su funcionamiento y aplicación en el contexto inmobiliario español. ¿Te has preguntado alguna vez cómo proteger tus derechos al comprar o alquilar una propiedad? A continuación, te explicamos todo lo que necesitas saber sobre estos mecanismos de protección. 

Qué es el derecho de tanteo y retracto 

Los derechos de de tanteo y retracto son un mecanismo de protección importante principalmente en el ámbito inmobiliario español. Estos derechos de adquisición preferente permiten a quien los posee comprar un bien antes que otra persona, siempre que acepte las mismas condiciones económicas y legales que ya se habían ofrecido. Estos derechos suponen una limitación a la libertad del propietario para disponer de su bien Esta limitación busca proteger los intereses de personas que, por su relación con el inmueble, merecen una consideración especial en caso de venta. 

El derecho de tanteo es la facultad que tiene una persona de adquirir un bien, por ejemplo, un inmueble, cuando el propietario decide venderlo. Este derecho se ejerce antes de que la venta se haga efectiva, dando al titular la oportunidad de igualar la oferta de cualquier otro interesado. 

El derecho de retracto legal se define como el derecho que faculta a quedarse con un bien que se ha vendido a otra persona, por el mismo precio. En el artículo 1507 y siguientes del Código Civil se regula este derecho de adquisición preferente, distinguiéndose dos tipos: el derecho de retracto convencional, que se da cuando “el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado”, y derecho de retracto legal, que se define como el "derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago".  

Una vez visto lo que es el derecho de tanteo y el derecho de retracto, es fundamental comprender sus diferencias para saber cuándo aplicar cada uno. 

Diferencias entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto 

Entender la diferencia entre tanteo y retracto es importante para aplicar estos derechos correctamente. El derecho de tanteo funciona como un aviso previo que se activa antes de que se concrete cualquier venta. Cuando el propietario decide vender, debe informar de esto al titular del derecho de tanteo, dándole la opción de comprar el bien en las mismas condiciones que otro posible comprador. 

En cambio, la acción del derecho de retracto actúa después de que la venta ya se ha realizado. Si el propietario vende a un tercero sin respetar el derecho de tanteo, el titular de este derecho puede ejercer el retracto para ocupar el lugar del comprador, devolviéndole el precio pagado y los gastos de la operación.  

Esta diferencia en el tiempo también implica una diferencia en la complejidad del proceso. Para ejercer el derecho de tanteo, es necesario comunicar la intención de compra dentro del plazo establecido tras recibir una notificación válida y cumpliendo con los requisitos legales establecidos. El derecho de retracto, en cambio, puede requerir un proceso más complicado, incluso con intervención judicial, para obligar al comprador a cancelar la operación. 

El tanteo evita conflictos y complicaciones legales al resolver la situación antes de la venta a terceros. El retracto, puede generar más complicaciones y puede ser más costoso por los procedimientos judiciales que puede implicar. 

Para ilustrar mejor cómo funcionan estos derechos en la práctica, veamos algunos ejemplos concretos. 

Ejemplos prácticos del derecho de tanteo y de retracto 

Un ejemplo común del derecho de tanteo es el que viene regulado en la Ley de Arrendamiento Urbanos: Ana, vive en un piso alquilado desde hace 3 años. Su contrato de arrendamiento está vigente y no ha renunciado a sus derechos de adquisición preferente. Un día, recibe una carta certificada del propietario, informándole de su intención de vender la vivienda por 200.000 €, y le comunica las condiciones de la venta. De acuerdo con el artículo 25 de dicha ley, Ana tiene derecho de tanteo, es decir, puede comprar la vivienda en las mismas condiciones que las ofrecidas a un tercero, siempre que lo comunique dentro del plazo de 30 días naturales desde la notificación. 

Siguiendo el caso de Ana tendríamos un ejemplo del derecho de retracto ejemplo si el propietario decide vender el inmueble, pero no le informa a Ana y lo vende directamente a un tercero por un importe de 200.000 euros. Cuando Ana se entera, puede ejercer su derecho de retracto, obligando al nuevo propietario a venderle el apartamento por el mismo precio que pagó, más los gastos de la operación. 

Otro ejemplo de lo que significa retracto se da en casos de copropiedad. Dos hermanos heredan una casa familiar al 50% cada uno. Si uno de ellos vende su parte a un desconocido sin ofrecérsela al otro hermano, este puede ejercer el derecho de retracto para recuperar esa parte, manteniendo la propiedad familiar y evitando conflictos con terceros. 

Aunque estos derechos ofrecen una protección importante, también tienen limitaciones y excepciones que es importante conocer. 

Limitaciones y excepciones a estos derechos  

El derecho de tanteo y de retracto tiene limitaciones importantes que debes conocer.  

En el caso de arrendamiento de inmuebles, el titular del derecho de tanteo tiene un plazo de 30 días naturales desde la notificación del propietario para ejercerlo. Si no lo hace en ese plazo pierde el derecho. En el caso de que no haya recibido notificación formal, tendrá 30 días naturales desde que haya tenido conocimiento de la venta y de sus condiciones para ejercer el derecho de retracto. En el caso de derecho de retracto legal de comuneros y colindantes, el plazo de ejercicio de este derecho de retracto se reduce a 9 días desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad o desde que el titular tuvo conocimiento de ella, lo que ocurra primero. 

Por otro lado, sólo podrán ejercerse en las mismas condiciones que las ofrecidas o pactados con un tercero, por lo que, si el titular del derecho intenta modificar el precio o las condiciones, el ejercicio no es válido. Tampoco aplica en aquellos casos en los que el arrendatario a renunciado expresamente, de manera clara y voluntaria, a ejercer el derecho en el mismo contrato de alquiler.  

Por último, este derecho no se aplica si el inmueble se vende junto con otros (venta en bloque), se trata de una transmisión forzosa (subasta, herencia, etc.) o hay un derecho preferente inscrito en el Registro de la Propiedad anterior al contrato de arrendamiento. 

Finalmente, veamos cómo puedes ejercer estos derechos en la práctica, siguiendo los procedimientos legales adecuados. 

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Cómo ejercer el derecho de tanteo y retracto

La acción de retracto puede ser más compleja. Ya que en el caso de que el titular haya ejercido el derecho en tiempo y forma comunicándoselo al comprador en tiempo y forma, si éste se niega a ceder el bien, el titular del derecho deberá acudir a los tribunales.  

Es fundamental contar con asesoramiento legal, sobre todo al ejercer el derecho de retracto, ya que la complejidad del proceso y las consecuencias de posibles errores hacen necesario contar con profesionales que aseguren el éxito de la acción. 

Protege tus derechos en el mercado inmobiliario 

En resumen, el derecho de tanteo y de retracto son herramientas valiosas para proteger tus intereses en el mercado inmobiliario. Conocer tus derechos y cómo ejercerlos te permitirá tomar decisiones informadas y evitar posibles abusos. No dudes en buscar asesoramiento legal para garantizar que tus derechos sean respetados en cada transacción.