Si has firmado una hipoteca en los últimos años, puede que hayas pagado gastos que legalmente no te correspondían. Puedes reclamarlos, pero para hacerlo necesitas tener toda la documentación en orden. Contar con los documentos correctos es fundamental para que tu reclamación tenga éxito; sin ellos, será imposible demostrar qué gastos pagaste y cuándo lo hiciste.

Aquí es importante conocer la ley hipotecaria, ya que regula muchos de los aspectos relacionados con la formalización de gastos hipotecarios.

La reclamación de gastos hipotecarios es un derecho reconocido por los tribunales españoles, especialmente tras varias sentencias del Tribunal Supremo que han establecido qué gastos debe asumir el banco y cuáles corresponden al cliente. Para ejercer este derecho de manera efectiva, necesitas preparar cuidadosamente toda la documentación que respalde tu caso y asegurarte de que está correctamente inscrita en el registro de la propiedad.

Documentos imprescindibles para tu reclamación

Para reclamar los gastos de tu hipoteca necesitas reunir una serie de documentos esenciales. A continuación, te resumimos los más importantes:

• Escritura de la hipoteca: Documento notarial que detalla las condiciones del préstamo y el desglose de gastos.
• Facturas de gastos: Reúne las facturas de notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación, donde se especifique el concepto, importe y fecha.
• Recibos de pago o justificantes bancarios: Documentos que demuestren que abonaste los gastos (extractos, recibos de transferencia, etc.).
• Documento de identidad actualizado: DNI, NIE o pasaporte. Si cambiaste de documento desde la firma, ten ambos disponibles.
• Correspondencia con el banco: Cartas, emails o cualquier comunicación relacionada con la hipoteca y sus gastos.

Contar con estos documentos es fundamental para poder tener éxito en la reclamación.

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Cómo conseguir las facturas y recibos necesarios

Si no conservas alguno de estos documentos, no te preocupes, existen varias formas de recuperarlos. El primer paso es contactar directamente con tu banco. Las entidades financieras están obligadas a conservar la documentación de sus clientes durante un período determinado, y pueden proporcionarte copias de los documentos que necesites. Solicita específicamente las facturas de todos los gastos que se te cobraron en relación con tu hipoteca. Si tienes dudas sobre los derechos y obligaciones, puedes consultar la ley hipotecaria.

Para obtener duplicados de las facturas de notaría, puedes contactar directamente con la notaría donde se firmó la escritura. Los notarios conservan copias de todos los documentos y facturas relacionados con las operaciones que autorizan. Del mismo modo, el registro de la propiedad correspondiente puede proporcionarte copia de las facturas por los gastos registrales que pagaste.

Si utilizaste los servicios de una gestoría, contacta con ella para solicitar duplicados de sus facturas. Las gestorías suelen conservar archivos detallados de todos los trámites que realizan para sus clientes. En caso de que la gestoría ya no exista o no puedas localizarla, tu banco debería tener copia de estas facturas, ya que normalmente son ellos quienes coordinan estos servicios.

Para recuperar documentos extraviados, es importante que actúes con paciencia y persistencia. Mantén un registro de todas las solicitudes que hagas y guarda las respuestas que recibas. Si alguna entidad se niega a proporcionarte la documentación, recuérdales que tienes derecho a acceder a tu propia información y documentación contractual.

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¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?

La legislación española ha establecido qué gastos hipotecarios pueden reclamarse al banco. Según las sentencias del Tribunal Supremo, los gastos de notaría son reclamables cuando se refieren a la constitución de la hipoteca. Estos gastos incluyen los honorarios del notario por autorizar la escritura de préstamo hipotecario, ya que este documento se realiza principalmente en interés del banco como garantía de su crédito.

Los gastos de gestoría relacionados con la tramitación de la hipoteca son igualmente reclamables. Estos incluyen los honorarios por la gestión de la documentación, la coordinación entre las diferentes partes y todos los trámites administrativos necesarios para formalizar el préstamo hipotecario. La gestoría actúa principalmente en beneficio del banco, facilitando el proceso de concesión del crédito.

Los gastos de tasación representan uno de los conceptos más claros de reclamación. La tasación de la vivienda se realiza para que el banco pueda evaluar el valor del inmueble que va a servir como garantía del préstamo. Es un requisito impuesto por la entidad financiera para su propia seguridad, por lo que debe ser asumido por ella.

Sin embargo, no todos los gastos son reclamables. Los impuestos como el Acto Jurídico Documentado (AJD) no pueden reclamarse al banco, ya que son tributos que corresponden legalmente al deudor hipotecario. Estos impuestos gravan la formalización del préstamo y su pago es una obligación fiscal del solicitante de la hipoteca.

¿Es necesario un abogado para reclamar gastos hipotecarios o se puede gestionar directamente?

Aunque no es estrictamente necesario contratar a un abogado para reclamar gastos hipotecarios, contar con asistencia legal especializada puede aumentar significativamente tus posibilidades de éxito. Un abogado experto en derecho bancario conoce los procedimientos, plazos y argumentos legales más efectivos para tu caso. Además, puede negociar directamente con el banco desde una posición de mayor autoridad y conocimiento técnico.

Las ventajas de contar con un abogado incluyen su experiencia en casos similares, su conocimiento de la jurisprudencia más reciente y su capacidad para presentar la reclamación de manera profesional. También puede asesorarte sobre las posibilidades reales de éxito de tu caso y ayudarte a evitar errores que podrían perjudicar tu reclamación.

Si decides gestionar la reclamación por tu cuenta, debes seguir un procedimiento ordenado. Primero, reúne toda la documentación necesaria y organízala cronológicamente. Después, redacta una carta formal dirigida al banco explicando tu reclamación y adjuntando todas las pruebas documentales. Envía la carta por correo certificado con acuse de recibo para tener constancia de que el banco la ha recibido.

Se recomienda la asistencia legal en casos complejos, cuando el importe reclamado es elevado, si el banco se niega rotundamente a negociar, o cuando han transcurrido muchos años desde la firma de la hipoteca y pueden existir problemas de prescripción. También es aconsejable contar con un abogado si tu caso presenta particularidades especiales o si no te sientes seguro gestionando el proceso por ti mismo. Un abogado puede evaluar la viabilidad de tu reclamación y representarte en el proceso judicial, si fuera necesario.

Modelo de carta para reclamar gastos hipotecarios

Una carta de reclamación efectiva debe contener varios elementos esenciales. En primer lugar, debe identificar claramente a las partes: tus datos personales completos y los datos de la entidad bancaria a la que diriges la reclamación. También debe incluir una referencia clara al contrato de hipoteca, incluyendo el número de préstamo, la fecha de firma y la notaría donde se formalizó.

El cuerpo de la carta debe explicar de manera clara y concisa los fundamentos de tu reclamación. Menciona las sentencias del Tribunal Supremo que establecen la ilegalidad de cobrar estos gastos al cliente y especifica cada uno de los gastos que reclamas con su importe correspondiente. Es importante que mantengas un tono formal pero firme, evitando expresiones agresivas.

Un ejemplo de redacción podría comenzar así:

[Tu nombre completo] [Dirección] – [Teléfono] – [Correo electrónico] [Ciudad], [Fecha]

A la atención de [Nombre del banco] Departamento de Atención al Cliente

Asunto: Reclamación de gastos hipotecarios

Como titular del préstamo hipotecario nº [número], formalizado ante el notario [nombre] el [fecha], les solicito la devolución de los gastos hipotecarios cobrados indebidamente, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo ([fechas de las sentencias]).

Les envío esta reclamación por correo certificado con acuse de recibo. Si en [15 o 30] días hábiles no recibo respuesta, entenderé que ha sido desestimada y me reservo el derecho a tomar acciones legales.

Atentamente, [Tu firma (si aplica)] [Tu nombre completo]