Si has entregado las llaves y tu casero no te devuelve la fianza del alquiler, toca moverse con cabeza: verifica el estado del piso, recopila pruebas y reclama por fases. En España, la LAU protege tanto a propietarios como a inquilinos, pero la fianza no puede retenerse “por si acaso” ni usarse como penalización automática.
¿Cuándo debe devolverse la fianza del alquiler?
La fianza se devuelve al finalizar el contrato, una vez entregadas las llaves y comprobado el estado del inmueble. Lo razonable (y habitual) es que el propietario liquide consumos pendientes y verifique el inventario durante ese periodo para proceder al pago. Si todo está en orden —sin desperfectos más allá del uso normal y con mensualidades al día—, la devolución debe hacerse en el plazo legal que marca la LAU.
El plazo legal que marca la LAU
El artículo 36.4 de la LAU establece que el casero tiene un mes desde la entrega de las llaves para devolver la fianza. Superado ese mes, nace el derecho del inquilino a reclamar el interés legal del dinero por la demora. Este plazo existe para que el propietario verifique el estado del inmueble y regularice suministros (agua, luz, gas) o gastos imputables al inquilino que estén claramente acreditados.
Qué ocurre si el casero supera ese plazo
Si el propietario no devuelve la fianza en 30 días, puedes reclamar tanto el importe de la fianza como los intereses legales desde el día 31. Un consejo práctico: al terminar, entrega las llaves con acta firmada y guarda todo (emails, burofax, fotos, inventario) para demostrar que cumpliste y que no hay motivos para no devolver la fianza.
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Motivos por los que un casero puede no devolver la fianza
No todo retraso es abuso. La retención (parcial o total) debe estar justificada con pruebas y derivar de incumplimientos del contrato. Lo clave es diferenciar situaciones en las que sí puede retenerla de aquellas que no justifican la retención.
Situaciones en las que sí puede retenerla
Siempre con facturas y presupuestos que acrediten el coste real.
Situaciones que no justifican la retención
No son válidas las retenciones “por si surgen gastos”, penalizaciones no previstas en el contrato, pequeños arreglos por desgaste normal (pintura con uso, una bombilla), o la compensación unilateral de cláusulas abusivas. Tampoco procede retener por enseñar el piso o por decisiones del casero ajenas a tu uso del inmueble.
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Pasos para reclamar la fianza con una guía práctica
Si mi casero no me devuelve la fianza, sigue esta hoja de ruta para reclamar la devolución de la fianza del alquiler con orden, dejando constancia en cada paso.
Paso 1: comunicación inicial con el casero
Contacta por escrito (email o mensajería) y solicita la devolución recordando el plazo de 30 días. Adjunta inventario, acta de entrega, fotos y lecturas de suministros. Usa un tono cordial y concreta un plazo de pago (ej.: 7 días).
Paso 2: envío de burofax
Si no responde, envía un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Es la vía estándar para requerir el pago y dejar constancia legal. Indica importe, fecha de entrega de llaves y cita el art. 36.4 LAU y el derecho a intereses legales si no se abona de inmediato.
Paso 3: mediación extrajudicial
Desde el mes de abril de 2025, antes de presentar una demanda en un juzgado por cualquier problema relacionado con el alquiler, ya sea entre el propietario y el inquilino, será obligatorio demostrar que se ha intentado una solución mediante un proceso de mediación, conciliación o negociación con la intervención de un experto mediador. La mediación agiliza acuerdos y evita ir a juicio, especialmente en discrepancias por desperfectos o facturas.
Paso 4: procedimiento monitorio
Si persiste el impago, inicia un procedimiento monitorio (arts. 812–818 LEC). Para personas físicas, la presentación inicial no exige abogado ni procurador; si el propietario se opone y la cuantía supera 2.000 €, entonces sí los necesitarás. El monitorio es rápido para deudas líquidas, vencidas y exigibles como la fianza del alquiler.
Documentación necesaria para reclamar la fianza
Prepara un dossier con: contrato de arrendamiento, recibo del depósito/fianza, acta de entrega de llaves, inventario inicial y final, fotografías con fechas, lecturas y recibos de suministros, justificantes de pagos (rentas), acreditación un intento real de solución extrajudicial (MASC) y cualquier comunicación (emails, mensajes, burofax). Cuanta más prueba objetiva, más fácil acreditar que la fianza se devuelve.
Cuánto cuesta reclamar la fianza
Un burofax suele costar entre 25–40 € según servicio y opciones. El coste de la mediación varía según el procedimiento. La mediación privada puede costar entre 200-1.000€ (compartido entre ambas partes). La conciliación ante juez de paz o notario suele ser más económica. . Para personas físicas, las tasas judiciales están exentas en la mayoría de procedimientos civiles; los honorarios de abogado/procurador solo aplican si finalmente necesitas representación (por oposición del casero o complejidad).
Plazos aproximados para recuperar la fianza
Con acuerdo amistoso, lo normal es cobrar dentro del primer mes. Si hay burofax y el casero responde, 1–3 semanas. Mediación: 1–3 meses. Monitorio sin oposición: 2–4 meses; con oposición, puede alargarse a 4–6 meses dependiendo del juzgado. Ten en cuenta que, desde el día 31, puedes reclamar intereses legales por la demora.
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¿Cómo evitar problemas con la fianza en futuros alquileres?
La prevención ahorra tiempo (y enfados). Aquí van las claves para no volver a pensar “casero no devuelve fianza”.
Qué revisar antes de firmar el contrato
Comprueba que la fianza y las garantías adicionales (si las hay) están claras, que el inventario es detallado y que no hay cláusulas abusivas. Pide dónde se deposita la fianza (en muchas CCAA se ingresa en organismos autonómicos) y acuerda entrega de llaves con acta.
Cuidados y pruebas durante el alquiler
Haz fotos al entrar, guarda facturas de pequeñas reparaciones y comunica averías por escrito. Evita usos que generen desperfectos; si algo se rompe por desgaste, avísalo pronto para que el propietario lo sustituya.
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Pasos clave al finalizar el contrato
Limpia y deja el piso como lo recibiste, realiza lecturas de suministros, actualiza el inventario, firma un acta de entrega con el casero y entrega todas las llaves. Pide que la devolución de la fianza se haga por transferencia y que te remitan comprobantes de consumos finales.
Cómo puede ayudarte un seguro de hogar
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