Cuando alquilas, la gran pregunta es qué reparaciones debe pagar el inquilino y cuáles son del propietario. La regla general en España es que el arrendatario se encarga de las pequeñas reparaciones por uso ordinario (lo que se desgasta en el día a día), mientras que el casero debe conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y asumir averías no atribuibles al uso o de mayor entidad. Este equilibrio lo marca la LAU y, aplicado con sentido común, evita conflictos y acelera soluciones.
Qué dice la LAU sobre las reparaciones que corresponden al inquilino
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el casero debe mantener la vivienda y realizar las reparaciones necesarias para conservarla habitable, y que el inquilino afronta las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso. En la práctica: si se rompe algo por vejez o defecto, toca al propietario; si es un desperfecto leve por uso diario (p. ej., una maneta floja), suele tocar al inquilino.
¿Qué establece el artículo 21.4 sobre pequeñas reparaciones?
El artículo 21.4 de la LAU especifica que el inquilino debe asumir las pequeñas reparaciones causadas por el uso ordinario de la vivienda. Es decir, aquello que razonablemente se desgasta por vivir en el piso: ajustes menores, sustitución de piezas de bajo coste o mantenimiento leve que no afecta a la habitabilidad global. Aunque la normativa no establece una cantidad concreta, en general los tribunales y en muchos contratos se consideran como pequeñas reparaciones aquellas cuyo importe no supera los 150 €. Si la reparación supera claramente ese importe y no es por uso indebido, suele considerarse no pequeña.
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Ejemplos de reparaciones que sí debe pagar el inquilino
Pequeñas reparaciones del uso diario
Piensa en lo cotidiano: cisterna que hay que ajustar, enchufe flojo, silicona del baño que conviene renovar. Si el problema es leve y propio del uso, la solución suele correr por tu cuenta. Documenta con fotos y tickets para tu control.
Reparaciones derivadas de un uso inadecuado
Si algo se rompe por mal uso (por ejemplo, un electrodoméstico dañado por un manejo incorrecto), la reparación corresponde al inquilino. La clave está en acreditar el origen: si el fallo proviene de desgaste natural o defecto del aparato, no se considera uso inadecuado.
¿Qué reparaciones corresponden al propietario?
Todo lo que afecte a la habitabilidad, la seguridad o la conservación de la vivienda: averías estructurales, instalaciones fijas que fallan por vejez, o equipos que dejan de funcionar por desgaste. El casero debe actuar con diligencia y coordinar técnicos para resolverlo.
Reparaciones necesarias para conservar el inmueble
Humedades por filtraciones, fugas relevantes, problemas de calefacción o electricidad por antigüedad… Si el origen no es tu uso, hablamos de conservación: es responsabilidad del propietario.
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Averías de electrodomésticos por desgaste
Si el frigorífico o la lavadora fallan por antigüedad o defecto, no es una pequeña reparación; corresponde al propietario.
Elementos estructurales y componentes fijos del piso
Puertas de acceso, ventanas fijas, caldera integrada, tuberías empotradas… Si hay un problema por desgaste o defecto, corresponde al casero. Tú no debes asumir obras ni sustituciones costosas que mantengan la vivienda habitable.
Qué hacer cuando aparece una avería en tu piso de alquiler
La mejor forma de evitar líos es actuar por pasos: identifica, comunica, acuerda y documenta. Así reduces tiempos y evitas malentendidos.
Identificar el tipo de reparación
Diferencia entre uso diario (probablemente a tu cargo) y conservación (a cargo del propietario). Pregúntate: ¿es un desgaste menor o una avería que afecta a la habitabilidad?
Comunicar la avería al propietario
Escribe al casero con detalle (qué falla, desde cuándo, fotos) y pide plazo y técnico. Guardar esta comunicación (email/WhatsApp) te dará prueba si luego hay desacuerdo.
Acordar quién debe asumirla
Basad la decisión en la LAU y el origen del fallo. Si el coste es bajo y por uso ordinario, puede ser tuyo; si es alto o por desgaste/defecto, debería asumirlo el propietario.
Documentar todos los gastos realizados.
Guarda presupuestos, facturas, fotos del antes y después y la comunicación con el casero. Te servirá para reembolsos o para justificar tu actuación si hay disputa.
¿Qué ocurre si el propietario no quiere pagar una reparación?
Si se niega a una reparación de conservación (por ejemplo, una fuga ajena a tu uso), insiste por escrito, aporta pruebas y advierte que la LAU le obliga a mantener la vivienda habitable. Como última opción, puedes encargar la reparación urgente para evitar daños y reclamar el coste después, o acudir a mediación y vía judicial si procede.
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¿Cómo evitar conflictos por reparaciones en un alquiler?
La prevención ahorra tiempo: deja reglas claras al inicio y mantén buenas prácticas durante el contrato.
Revisar bien al inicio del contrato
Haz inventario con fotos, recoge estado de instalaciones y electrodomésticos, y pacta por escrito avisos y plazos de intervención. Incluye una cláusula de pequeñas reparaciones y el umbral orientativo para distinguirlas.
Buenas prácticas durante el alquiler
Cuida el piso como si fuera tuyo: mantenimiento básico, comunicar averías pronto, permitir accesos coordinados a técnicos y guardar comprobantes. Evitarás que una incidencia se convierta en un conflicto.
¿Cómo puede ayudarte un seguro de hogar para inquilinos?
Un seguro de hogar para inquilinos permite asegurar solo el contenido (tus muebles, electrodomésticos y tecnología) y añadir responsabilidad civil y defensa jurídica. Así pagas por lo tuyo, te cubres si causas daños a terceros (p. ej., por agua) y obtienes asesoramiento legal si surge una disputa. Las Condiciones Generales de este seguro pueden incluir coberturas modulares como daños por agua, roturas, asistencia en el hogar y reparación de electrodomésticos (si aseguras mobiliario), para que elijas lo que necesitas según seas inquilino o propietario.
